יתרונות וחסרונות של התאגדות כבעלים יחיד

בעלות פרטית יחידה   : רכישת הנכס כשאתם הבעלים היחידי .במקרה זה ההכנסות וההוצאות מנכס הנדל"ן ידווחו באמצעות  Schedule E במסגרת  הגשת דוח המס האישי שלכם.

יתרונות סוג התאגדות זו בהשוואה להתאגדות בצורת LLC או S-corporation:

  1. פחות אדמניסטרציה ומורכבות – אי צורך בפתיחת חשבונות בנק נפרדים,אי צורך בתכנון מבנה התאגדות כזה או אחר כולל הסכם תפעולי והגשת טפסים הכרחיים הקיימות במסגרת התאגדויות אחרות.למעשה כל חובת דיווח והגשה הקיימות תחת התאגדות כיישות נפרדת נחסכת מכם במידה ובחרתם בדיווח בעלות פרטית וישירה על הכנס.
  2. חיסכון כספי - כל עלות הקמה שתאגיד מצריך ורישומו נחסכות מכם תחת דיווח בצורה זו.
  3. הגשת דוח אחד בלבד - כל הכנסות הנכסים מדווחות בטופס Schedule E כחלק מה-1040.
  4. שיחלוף נכסים – תחת Section 1031 of the Internal Revenue Code מס ההכנסה האמריקאי מאפשר למשקיע לדחות את תשלום מס רווח הון, במידה והמשקיע רוכש נכס חדש בעלות שווה או גבוהה מהתמורה שקיבל עבור הנכס שנמכר בתנאים מסויים.
  5. אין הפתעות מיסויות- אין צורך בהכרת חוקי המיסוי של כל מדינה בה אתם פועלים,אי תשלום נוסף של אגרות בעבור הקמת LLC או S-corporation , אי תשלום state corporate taxes.
  6. אי תשלום Social security עבור רווחי נדל"ן: יתרון זה הינו מול בעלות יחידה של LLC.חשוב לציין שתשלום social security יכול להוות גם יתרון במצבים מסוימים.

חסרונות סוג התאגדות זו בהשוואה להתאגדות בצורת LLC או S-corporation:

  1. סיכון נכסיכם האישיים במקרה של תביעה/העדר הפרדת יישויות- במידה ודייריי הנכס,אורחים או כל צד שלישי נפגע במישרין או בעקיפין מהנכס בבעלותכם אתם חשופים לתביעה גם כנגד הנכסים האישיים שלכם ולא רק נכסי הנדל"ן בבעלותכם.לעיתים ניתן להתגבר על ידי חסרון זה באמצעות כיסוי ביטוחי מקיף יותר.
  2. אחריות פיננסית גדולה כתוצאה מהוצאות לא צפויות- אחזקת הנכסים כבעלים יחיד משמעו אחריות פיננסית גדולה יותר כבעלים בכל הנוגע להפסדים מהוצאות לא צפויות כגון:אי תשלום שכ"ד,חוסר השכרת הכנס,תיקונים לא צפויים וכו.
  3. אי יכולת העברת הפסד ( carry forward  loss )- במידה ופעילות הנדל"ן הינה פעילות פסיבית עבורכם לא תוכלו לקזז הפסדים בנכס עד שתפיקו רווח מן הנכס או בעת מכירתו.
  4. אי גמישות מיסויית ומבנית – רווחים המושגים מהכנסת השכירות יכולים להיות מדווחים רק תחת סוג הכנסה בודד ( Rental Income ) הממוסה על פי Marginal tax rate ( דרגות מס פרוגרסיביות) שיכולות להגיע עד רמת מיסוי של 35% מההכנסה החייבת.
  5. חשיפה למס ירושה ( Estate tax ) - כל אדם, גם אם אינו תושב או אזרח אמריקאי עלול להיחשף למס ירושה פדראלי, אם בשעת מותו החזיק בנכסים שלצורכי דיני מס הירושה האמריקאיים נחשבים כנכסים הנמצאים בארה"ב, דהיינו: נכסי נדל"ן הנמצאים בשטחה של ארה"ב. לפיכך, תושב ישראל הרוכש נכסי נדל"ן בארה"ב חשוף למס ירושה אמריקאי. בניגוד לאזרח אמריקאי שזכאי ל"פטור" ( Exempt ) ממס ירושה עד גובה של $5,120,000 באמצעות ה-Unified credit,אזרח ישראלי שאינו מחזיק באזרחות אמריקאית זכאי לפטור ממס ירושה עד לסכום של $60 אלף דולר בלבד.מעל סכום זה המשקיע הישראלי חשוף למיסוי של עד 35% מהסכום העודף הנ"ל.

 אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.אין להעתיק או לעשות כל שימוש בתכני האתר לכל מטרה אחרת מלבד שימוש פרטי, לא מסחרי, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מבעלי virtue tax.

Virtue Tax
תובל 13, קומה 7 ( בית אמריקה-מתחם הבורסה ) רמת גן-תל אביב
נייד: 054-7299749
משרד : 072-2520100
פקס : 077-4448773