ברשימה להלן נסקור בקצרה מספר צורות התאגדויות הקיימות עבורכם בעת רכישת נכס נדל"ן בארה"ב או פתיחת עסק בארה"ב תוך הבנת יתרונות וחסרונות  בהיבט המיסוי בכל סוג התאגדות:

1. בעלות פרטית יחידה: רכישת הנכס כשאתם הבעלים היחידי. במקרה זה, ההכנסות וההוצאות מנכס הנדל"ן ידווחו באמצעות Schedule E במסגרת הגשת דוח המס האישי שלכם Tax return.

 היתרונות המשמעותיים בסוג דיווח זה הינם:

1. פחות אדמניסטרציה ומורכבות – אי צורך בפתיחת חשבונות בנק נפרדים, אי צורך בתכנון מבנה התאגדות כזה או אחר הכולל הסכם תפעולי והגשת טפסים הכרחיים כפי שיידרש במסגרת התאגדויות אחרות.למעשה כל חובת דיווח והגשה הקיימות תחת התאגדות כיישות נפרדת נחסכת מכם במידה ובחרתם בדיווח בעלות פרטית וישירה על הכנס.
2. חיסכון כספי – כל עלויות הקמת התאגיד ורישומו נחסכים מכם. בנוסף, כל דיווחי הנכסים מרוכזים תחת דוח אחד בלבד.

 החסרונות המשמעותיים בסוג דיווח זה הינם:

1. סיכון נכסיכם האישיים במקרה של תביעה/העדר הפרדת יישויות: במידה ודייריי הנכס, אורחים או כל צד שלישי נפגע במישרין או בעקיפין מהנכס בבעלותכם אתם חשופים לתביעת נזיקין גם כנגד הנכסים האישיים שלכם. התביעה אינה תוגבל רק לנכסי הנדל"ן בבעלותכם.
2. חשיפה למס ירושה (Estate tax) – כל אדם, גם אם אינו תושב או אזרח אמריקאי עלול להיחשף למס ירושה פדראלי, אם בשעת מותו החזיק בנכסים שלצורכי דיני מס הירושה האמריקאיים נחשבים כנכסים הנמצאים בארה"ב, דהיינו: נכסי נדל"ן הנמצאים בשטחה של ארה"ב. לפיכך, תושב ישראל הרוכש נכסי נדל"ן בארה"ב חשוף למס ירושה אמריקאי. בניגוד לאזרח אמריקאי שזכאי ל"פטור" (Exempt) ממס ירושה עד גובה של $5,120,000 באמצעות ה-Unified credit, אזרח ישראלי שאינו מחזיק באזרחות אמריקאית זכאי לפטור ממס ירושה עד לסכום של $60 אלף דולר בלבד. מעל סכום זה, המשקיע הישראלי חשוף למיסוי של עד 35% מהסכום העודף הנ"ל.

לקבלת היתרונות והחסרונות המלאים במסגרת דיווח זה אנא לחצו כאן.

2.  התאגדות תחת LLC  Limited liability corporation כבעלים יחידי: רכישת הנכס ורישומו תחת חברה המאוגדת כ-LLC כשאתם הבעלים היחידי. במקרה זה, ההכנסות וההוצאות מכל LLC ידווחו באמצעות Schedule C במסגרת הגשת דוח המס האישי שלכם (Tax return)

היתרונות המשמעותיים בסוג דיווח זה הינם:

1. הפרדת יישויות והגנת נכסים אישיים במקרה של תביעה: התאגדות עסקית זו מאפשרת לבצע הפרדת ישויות בין חברת ה-LLC לבינכם כך שנכסיכם האישיים מוגנים במידה ואתם נתבעים מכל סיבה שהיא בשל פעילות שמקורה בנכסי הנדל"ן. משמעות הדברים היא שרק הנכסים שנמצאים בתוך ההתאגדות חשופים לתביעות מסוג זה.
2. חברה "שקופה" לצרכי מס ואי תשלום מס חברות: רווחי ה-LLC אינם ממוסים כלל כתאגיד. הרווחים ממוסים פעם אחת בלבד כהכנסה חייבת במסגרת הדוח מס האישי שלכם תחת Schedule C. כלומר: אתם מקבלים את ההגנה המשפטית של חברה בעירבון מוגבל, אך אין אתם חייבים במס חברות כלל. לצורכי השוואה: אדם המחזיק בבעלות חברה בישראל משלם מס על רווחי החברה בהתאם לאחוז מס החברות בישראל ולאחר מכן ישנו תשלום מס נוסף ברמה האישית על יתרת הרווחים שנמשכו מהחברה.

 החסרונות המשמעותיים בסוג דיווח זה הינם:

1. תשלום ביטוח לאומי מהכנסות ה-LLC: כבעלים יחידים של ה-LLC אתם מוגדרים על ידי חוק כ-sole proprietorship Self employed וההכנסות מה-LLC ידווחו כהכנסה מעסק עצמאי תחת Schedule C. ההנחה בבסיס התאגדות יחידנית זו שהינכם שותפים פעילים (Active member) ב-LLC ולכן הכנסותיכם חשופות לתשלום של – Self employment tax בשיעור של 13.3% מרווחי ה-LLC.
2. חוקיות מורכבת והבדלים בהתייחסות המס בין מדינות (States): לא בכל המקרים לבעלי ה-LLC ישנה הגנה מוחלטת מפני תביעת נכסים אישיים, בנוסף,במידה ובכוונתכם להחזיק בנכסים במדינות שונות בארה"ב עליכם לבדוק היטב כיצד כל מדינה מתייחסת ברמת המיסוי לרווחי ה-LLC. ישנן מדינות שמחייבות תשלום מס או אגרה נוספת בעבור כל LLC בבעלותיכם.

לקבלת היתרונות והחסרונות המלאים במסגרת דיווח זה אנא לחצו כאן.

3. התאגדות תחת LLC  Limited liability corporation במסגרת של שותפות (partnership): רכישת הנכס ורישומו תחת חברה כשאתם מוגדרים כשותפים בחברה. במקרה זה, ההכנסות וההוצאות מכל LLC ידווחו באמצעות – 1065 form. כל חבר בשותפות מקבל טופס K-1 המפרט את רווחיו השונים לאותה שנת מס.

היתרונות המשמעותיים בסוג דיווח זה הינם:

3. הפרדת יישויות ואי תשלום מס חברות: ראו יתרונות הנ"ל עבור בעלי LLC יחידים.
4. הקמה לא מורכבת וזולה: בניגוד להקמת תאגידים בצורות אחרות,הקמת ה-LLC זולה מאוד באופן יחסי (עלות שנעה בין $30-$200 כתלות במדינה במה היא מוקמת) ומצריכה הגשת מספר טפסים בודדים לצורך הקמתה. אין צורך בקיום פגישות בין בעלי המניות/שותפים, תיעודם ואין צורך בהקמת דירקטוריון כנדרש בסוגי התאגדויות אחרות.
5. אי תשלום ביטוח לאומי מרווחי ה-LLC: בניגוד לבעלים יחידי של LLC, חברים פסיביים בשותפות אינם חייבים בתשלומי ביטוח לאומי (self employment tax) על רווחיהם וממוסים על פי סוג הכנסתם ומדרגת המס הרלוונטית.
6. ניתן להקמה ולשותפות על ידי אזרח שאינו מחזיק באזרחות אמריקאית: וזאת בניגוד ל-S corporation שחבריו מחויבים להיות אזרחים אמריקאים

 החסרונות המשמעותיים בסוג דיווח זה הינם:

7. חובת לקיחת רווחים ואי יכולת קבלת הכנסה בצורת משכורת: חברי ה-LLC מחוייבים לשלם מס עבור ההכנסה שהופקה באותה שנה ללא קשר אם הרווחים חולקו באופן ממשי או נשמרו במסגרת ה-LLC. בנוסף, אין אפשרות לבעלי ה-LLC לקבל את הכנסתם בצורת הכנסה מעבודה שיכולה להוות יתרון מיסוי וכלכלי במקרים רבים.
8. זמן "חיים" מוגבל ופירוק שותפות: במדינות רבות,כששותף מחליט לעזוב את השותפות ה-LLC באופן אוטומטי תתפרק ועל חברי הקבוצה הנותרים מוטלת חובה חוקית ועסקית לסגירת ה-LLC. עם זאת, ישנה  אפשרות בהקמה מחודשת של LLC תחת שם חדש.

לקבלת היתרונות והחסרונות המלאים במסגרת דיווח זה אנא לחצו כאן.

4.  התאגדות תחת S-corporation (Subchapter S): רכישת הנכס ורישומו תחת חברה המאוגדת באופן S-corporation. במקרה זה, ההכנסות וההוצאות מכל S-corporation ידווחו באמצעות – 1120S form. כל חבר בשותפות מקבל טופס K-1 המפרט את רווחיו השונים לאותה שנת מס בצורה פרופורציונאלית לאחוז המניות בבעלותו.

 היתרונות המשמעותיים בסוג דיווח זה הינם:

9. מיסוי מופחת על רווחי distributions (תמלוגים): ההכנסות מרווחי ה-S-corporation מועברים לחלק מחברי ההתאגדות בצורת הכנסה מעבודה שבה חלים שיעורי מס על פי מדרגות המס של Ordinary income אך כל הכנסה מעבר לכך מועברת בצורת distribution ששיעורי המס החלים עליה נמוכים משמעותית.
10. הכרה בהוצאות הטבות לעובדים: בשל העובדה שחלק מהכנסות ה-S corporation מועברים בדמות הכנסה לעובדיה, הטבות הניתנות לעובדים מוכרות כהוצאה מוכרת ומפחיתות מן ההכנסה החייבת במס.

החסרונות המשמעותיים בסוג דיווח זה הינם:

11. התאגדות מורכבת ויקרה: ה-S corporation בתור יישות עסקית נפרדת מחוייבת בהקמת דריקטוריון, ניהול פגישות עם מחזיקי המניות ותיעודם. אלו מקצת מהחובות החלות על התאגיד.
12. חבות מיסים נוספת: בדמות payroll taxes and state corporate taxes.
13. רלוונטית רק לאזרחים אמריקאים.

לקבלת היתרונות והחסרונות המלאים במסגרת דיווח זה אנא לחצו כאן.

5.   התאגדות תחת LLC (Limited liability corporation)  אך בחירה של תשלום מס כתאגיד S-corporation: במקרה זה, יש ראשית לבצע את הבקשה באמצעות  Form 2553. כל ההכנסות וההוצאות מכל LLC ידווחו באמצעות – 1120S form.

 היתרונות המשמעותיים בסוג דיווח זה הינם:

14. ניצול יתרון מיסוי מופחת עבור distributions המאפיינת את ה-S corporations: ראו סעיף 4.
15. שמירת הפרדת יישויות ואי תשלום מס חברות.

החסרון המשמעותי ביותר בסוג דיווח זה הינו:

16. ניתוח מקיף על היתרון/חסרון המיסוי בבחירה זו: יש לקחת מגוון גורמים על מנת להגיע למסקנה ודאית לגבי כדאיות ההחלטה. בין גורמים אלו יש לקחת בחשבון את: רווחיות החברה, מספר בעלי המניות, הכנסת עבודה  למול הכנסה מ-distribution. לרוב, יש צורך בשכירת עורך דין לצורך הבנה מלאה של משמעות בחירה זו.

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. אין להעתיק או לעשות כל שימוש בתכני האתר לכל מטרה אחרת מלבד שימוש פרטי, לא מסחרי, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מבעלי virtue tax.