נדל"ן בארה"ב

מיסוי נדל"ן בארה"ב – מה עליך לדעת?

הסקירה הבאה כוללת את ההיבטים המשמעותיים הבאים  לגבי דיווחי המס על הכנסתך המופקת מנכס/י הנדל"ן אשר בבעלותך בארה"ב :

1. מה נחשב כהכנסה חייבת במס והיכן עליי לדווח על הכנסה זו בהתאם לאמנת המס בין ישראל לארה"ב?
2. מהם סוגי ההכנסות המרכזיים המופקים מנכס הנדל"ן בבעלותך.
3. אילו הוצאות נחשבות מוכרות  לצורכי מס – למה עלייך לשים לב וכיצד תוכל למקסם אותם לצורך הפחת חבות המס או מיקסום ההחזר עבורך.
4. שיעורי המס  בארה"ב על הכנסות משכר דירה ורווח הוני  ברמה הפדרלית.
5. שיעורי המס  בארה"ב על הכנסות משכר דירה ורווח הוני  ברמה המדינתית והמוניציפאלית .
6. שיעורי המס  הישראל  על הכנסות משכר דירה ורווח הוני  שהופק בארה"ב

מהי הכנסה חייבת במס מהשקעות נדל"ן בארה"ב והיכן עלייך לדווח על הכנסה זו?

הכנסה חייבת היא סך ההכנסה לאחר ניכוי כל ההוצאות שהוצאו לייצורה, ולאחר הקיזוזים, הניכויים והפטורים. כלומר: חבות המס היא נגזרת של הרווח בפועל (לאחר קיזוז ההוצאות )  ולא של ההכנסה ברוטו.

על פי אמנת המס בין ישראל לארה"ב נקבע כי :

1. זכות המיסוי הראשונית תהיה של ארה"ב שכן נכס הנדל"ן נמצא בתחומה –  במידה והינך תושב ישראל לצורכי מס הינך מחוייב בדיווח על הכנסה זו גם בישראל.
2. האמנה מונעת כפל מס כך שעל פי חוק ניתן לקבל זיכוי על מס ששולם בארה"ב כנגד חבות המס שחושבה במסגרת הגשת דוח המס השנתי בארץ על הכנסה זו ( כתלות במסלול המס שנבחר על ידך).

לידיעתך – גם אם בחרת להשאיר את ההכנסות שהופקו מנכס הנדל"ן בתחומי ארה"ב ( קרי : לא החזרת אותם לישראל )  עדיין הינך מחוייב בדיווח על הכנסה זו במסגרת הגשת דוח המס השנתי שלך בישראל.

מהם סוגי ההכנסות המרכזיים המופקים מנכס/י הנדל"ן בבעלותך?

במהלך תקופת אחזקת הנכס הינך צפוי להפיק הכנסה משני מקורות עיקריים:

א.    הכנסה משכר דירה

ב.      הכנסה מרווח הוני בעקבות מכירת הנכס.

הכנסה משכר דירה והכרה בהוצאות – הסבר מפורט

דיווח על הכנסה  : יש לדווח על ההכנסה ברוטו ששולמה  על ידי הדייר ( גם אם חויב על ידי חברת ניהול  מטעמך) ורק לאחר מכן יש להכיר בכלל הוצאות הקשורות לתפעול והשכרת הנכס.

סוגי הוצאות מוכרות לצורכי מס ודגשים חשובים לצורך מיקסום שלהם במסגרת הדיווח השנתי

א.      ארנונה (Property tax) – בניגוד לישראל על פי חוק בארה"ב  הארנונה משולמת על ידי בעל הנכס ולא על ידי הדייר. במידה ואינך יודע אם ביצעת את תשלום המס אנו ממליצים על בדיקה באתר העירייה ( County ) בו בד"כ יש פירוט התשלומים שבוצעו לאורך השנים. לפי חוק ניתן להכיר בהוצאה רק במועד התשלום.

ב.      ביטוח דירה (Insurance) –לתשומת ליבך ישנן חברות ניהול רבות שאינן מבצעות ביטוח לנכס כחלק מניהולו כך שהמלצתנו היא לוודא זאת. במידה וביצעת ביטוח משלים (כגון ביטוח מטריה או  Umbrella insurance ) גם הוצאה זו תחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס.

ג.        דמי ניהול (Management fees) -במידה והחלטת להשתמש בשירותים של חברת ניהול.

ד.      תיקונים (Repairs) – יש לבצע הבחנה בין השבחת הנכס לבין תיקונים שוטפים.

על פי החוק האמריקאי מטרת התיקונים היא לשמר את מצבו של הנכס, דהיינו, שימור ערכו,  בעוד שמטרת השבחת הנכס היא העלאת ערכו. מבחינת המיסוי,  עלות  הוצאות שוטפות מוכרת בשנה בה היא נעשתה בעוד שעלות השבחת הנכס מוכרת על פני כל אורך חייו של הנכס ( נכון להיום 27.5 שנה ).

דוגמאות של הוצאות הנחשבות כהוצאות שוטפת:

א.    תיקון תריסים

ב.      תיקון מכשירים שונים בנכס

ג.       צביעה  וסיוד

ד.      תיקון אינסטלציה וצנרת

ה.     תיקון מזגן

דוגמאות של הוצאות הנחשבות כהוצאות להשבחת הנכס:

א.    החלפת גג

ב.      הוספת חדר נוסף

ג.       עיצוב מחדש של המטבח

ד.      התקנת דלתות/חלונות חדשים

ה.     התקנת מיזוג אויר חדש.

האם ישנה אפשרות להכיר כהוצאות שוטפת הוצאה שבמהותה מהווה השבחה של הנכס?

כן. סעיף 263(a) לפקודת המס ( de minimis safe harbor election ) מאפשר לך להכיר הוצאות של עד $5000 פר קבלה כהוצאה שוטפת ללא קשר למהות ההוצאה. בחירה זו מהווה יתרון גדול עבורך שכן היא מאפשרת לך למקסם את ההוצאות השנתיות שלך.

לדוגמא: אם שילמת לקבלן $4000 עבור החלפת הגג בנכס ( פעולה המהווה השבחת הנכס) תהיה זכאי להכרה במלוא ההוצאה כנגד ההכנסה שהנכס הפיק כבר באותה השנה!. האלטרנטיבה היא להפחית את ההוצאה לאורך חייו של הנכס, אך במצב זה,  תזכה להכרה בסך $145 בלבד על פני 27.5 שנה.

ה.       ניקיון ותחזוקה (Cleaning and Maintenance)

ו.    ועד בית Home owner association ) ) – בניגוד לישראל על פי חוק בארה"ב התשלום לוועד בית נעשה על ידי בעל הנכס, ולא על ידי הדייר.

ז.   ריבית* ששולמה כנגד הלוואה לרכישת הנכס: Mortgage Interest Paid to Banks) ) – כל תשלומי הריבית במסגרת המשכנתא/הלוואה שלקחתם בארה"ב מוכרת לצורכי מס. לרוב הינכם צפויים לקבל טופס 1098 המפרט את סכום הריבית השנתית ששולם.

האם ניתן להכיר בהוצאות ריבית עבור הלוואה שנלקחה ממוסד פיננסי בישראל?

על פי חוק אין הגבלה מבחינת המיקום של המוסד הפיננסי ולכן באופן עקרוני ניתן להכיר בהוצאות ריבית גם אם ההלוואה נלקחה מישראל. יחד עם זאת בשל העובדה כי מוסד פיננסי בישראל לא מאפשר  לקחת משכנתא כנגד נכס בארה"ב ההלוואה תוגדר בארץ כ-"הלוואה לכל מטרה".

 עלול להיווצר קושי בהוכחה שההלוואה נלקחה עבור רכישת הנכס במידה והוצאה זו תאותגר על ידי רשויות המס בארה"ב .יש לוודא שסכום ההלוואה ומועד העברתו לארה"ב מקבילים לתאריך רכישת הנכס ולעלותו.

ח. הוצאות עבור לקיחת ההלוואה ( Closing costs )– על פי חוק הוצאות סגירת ההלוואה נחשבות כהוצאות מוכרות. ההכרה בהוצאות אלו נעשית באמצעות הפחתת התשלום שבוצע באופן יחסי לאורך חיי ההלוואה.

לדוגמא:  אם הוצאות הסגירה היו $10,000,  ומשך ההלוואה הינו 10 שנים, תהיה זכאי להכרה בהוצאה שנתית של $1,000.

ט.    תשלומי מים/חשמל/גז/איסוף אשפה (Utilities)

י.    עמלות בנקים (Bank fees) :  הנך זכאי להכרה בהוצאות גם ממוסדות פיננסיים בישראל כגון עמלת העברת כספים לארה"ב.

יא.  הוצאות משפטיות/רואה חשבון (Legal and Professional Fees) :  אם נעזרת בעורך דין לצורך עריכת הסכם כלשהוא הקשור לייצור ההכנסה. עלות הכנת הדוחות  השנתיים, ייעוץ מיסויי וכו.

יב.   הוצאות טיסה לצורך ביקור בנכס (Travel)

ישנן מספר הוצאות המוכרות לצורכי מס כחלק מביקורך בנכס. להלן מספר סוגי הוצאות שניתן להכין בהן:

א.    הוצאות טיסה

ב.      הוצאות לינה

ג.       הוצאות תחברוה

ד.      הוצאות על ארוחות

לתשומת ליבך: ההוצאות צריכות להיות "סבירות" ( קרי " לא מוגזמות" ) ועלייך לשמור את כל הקבלות עבור ההוצאות הנ"ל לצורך הכרה בהן.

האם ישנה אפשרות להכרה באש"ל (אכילה,שתייה לינה ) יומי ללא חובה בהצגת חשבוניות?

כן. סעיפים 2019-48 , 2019-51 , IRB 1392  לפקודת המס ( Per diam rates ) מאפשרים לך להכיר הוצאות של אש"ל יומיות בסכומים שנקבעו על ידי רשות המס האמריקאית . ההוצאות היומיות אותן ניתן להכיר משתנות בהתאם לעיר בה הנכס נמצא. לרוב, תהיה הפרדה בין הוצאות לינה והוצאות מזון ועל מנת לחשב את האש"ל היומי יש לסכום את שניהם.

לדוגמא: עבור חודש יוני בלוס אנג'לס ניתן להכיר ב$182 להוצאות לינה ו$74 להוצאות מזון. סך הכול הוצאה יומית הינה $256., ועבור חודש אוקטובר בסינסנטי  ניתן להכיר ב$99 להוצאות לינה ו$64 להוצאות מזון (סכה"כ ההוצאה יומית  $163.)

יג. פחת

לצורך הכרה בהוצאות פחת, הנכס חייב להיות מושכר או מוכן להשכרה (גם אם לא הושכר בפועל). פחת מוגדר כירידה בשוויו של נכס מבחינה החשבונאית על פני תקופת הבעלות עליו, כתוצאה מבלאי והתיישנות עקב השימוש בו.

על פי חוק לא ניתן להכיר פחת על רכיב הנכס  המשוייך לקרקע אלא רק על המבנה עצמו.

נכון להיום, הפחת עבור חלק המבנה  לנכס מגורים יהיה על פני  27.5 שנה או 3.63% בעוד שעל נכס מסחרי ההפחתה היא על פני 39 שנים או 2.56%.

האם כדאי לך להגדיל את מרכיב הפחת ברמה השנתית?

בהחלט כן !  הגדלת מרכיב המבנה בנכס משמעותה הוצאה חשבונאית גבוהה יותר ולפיכך רווח נמוך יותר לצורכי מס. חשוב לציין שיש גם "מחיר" להגדלת חלק המבנה בנס בכך שבעת מכירת הנכס כל הפחת שנלקח במהלך השנים ייגרע מחישוב העלות בסיס של הנכס ובכך יגדיל את הרווח ההוני (recapture depreciation).

לדוגמא: בשנת 2019 רכשת נכס בשווי $100K כשהחלוקה לצורכי מס הינה $20K  עבור הקרקע ו $80K עבור מרכיב המבנה.נניח שעד מועד מכירת הנכס בשנת 2023 היה שימוש בפחת בגובה של K$15, והנכס נמכר בשנת 2023 בשווי של $150 

חישוב הרווח יתבצע כדלקמן : סכום מכירה (k 150  )   פחות עלות רכישה (k 100 ) ועוד הפחת שנלקח (k 15 ) = 65k

שיעורי המס הפדראליים בארה"ב על הכנסות משכר דירה

שיעורי המס הפדרלי נעים בין 10%-37% על הרווח החייב לצורכי מס (  לאחר הכרה בהוצאות ).

להלן מדרגות המס בארה"ב ליחידים נכון לשנת המס 2023:

לתשומת ליבך: סעיף  199A לפקודת המס  (Qualified Business Income Deduction )  מאפשרת ליחידים* להכיר בהוצאה של 20% מהרווח הנוצר במסגרת פעילות עסקית ( הכולל הכנסות משכר דירה ) המנוהל באופן ישיר או באמצעות ישות שקופה לצורכי מס ( כדוגמת LLC או LP ).

לצורך ביצוע השוואת מס, להלן טבלה המייצגת דוגמה לארבע השקעות המניבות הכנסה שנתית שונה:

שיעורי המס  הפדראליים בארה"ב על הכנסות מרווח הון

רווח/הפסד הון מוגדר כהפרש בין התמורה ממכירת הנכס לבין עלותו של הנכס( לאחר הכרה בהוצאות פחת). יש לשים לב כי הוצאות סגירה בעת מכירה הנכס ( לדוגמא: תשלום למתווך) מהווה הוצאה מוכרת ותפחית את הרווח ההוני.

שיעורי המס על נכס שהוחזק פחות משנה ( Short term capital gain ) יהיו זהים למדרגות המס על הכנסה משכר דירה ויעמוד על 10%-37%.

לעומת זאת שיעורי המס על נכס שהוחזק מעל לשנה ( Long term capital gain ) יהיה בין 0%-20% בלבד כתלות ברמת ההכנסה הכללית.

להלן מדרגות המס בארה"ב ליחידים  על רווח הוני עבור נכס שהוחזק מעל לשנה נכון לשנת המס 2023:

מיסוי בישראל על הכנסה שהופקה משכר דירה בארה"ב:

• מסלול מס שולי– במסלול זה הרווח נטו משכירות בחו"ל ימוסה במדרגות מס רגילות. ועל פי המס השולי בו הוא נמצא, כאשר המדרגת מס המינימלית הינה 31% .

לתשומת ליבך:

1. הכרה בהוצאות– לעיתים יש הבדל בין חוקי המס בארה"ב לבין חוקי המס בארץ בדבר הוצאות מסוימות ( במיוחד הכרה בהוצאת פחת) ולכן, עלול להיווצר מצב בו ההכנסה החייבת במס בארץ תהיה שונה מזו אשר דווחה בארה"ב.
2. הכרה במס פדרלי ומדינתי – במסלול זה יתקבל זיכוי מלא בגובה המס הפדראלי וכן המדינתי ששולם כנגד המס שחושב במסגרת הגשת דוח המס בישראל.

• מסלול 15% מס הכנסה– במסלול זה ישולם מס בגובה 15% מההכנסה ברוטו, בניכוי פחת בלבד. בנוסף, במסלול זה לא תינתן אפשרות לקיזוז הוצאות ואף לא לזיכוי המס אשר שולם בארה"ב.

מיסוי בישראל על הכנסה מרווח הון שהופק בארה"ב

שיעור מס רווח ההון בישראל הינו 25%.

כנגד חבות המס בישראל יינתן זיכוי בגובה מס רווח הון הפדראלי והמדינתי אשר שולם בארה"ב

מס מדינתי  ועירוני בארה"ב

בנוסף לתשלום מס פדרלי עלול להיות תשלום מס מדינתי ואף עירוני בהתאם למיקום הנכס.

מדרגות המס משתנות ממדינה למדינה ובחלקן אף יש פטור מוחלט ממס.

ישנם 3 קטגוריות מרכזיות של מדינות:

1. מדינות עם פטור מלא ממס
2. מדינות בהם אחוז המס הינו קבוע
3. מדינות בהם אחוז המס הינו פרוגרסיבי כתלות בגובה ההכנסה

להלן פירוט של מדינות על פי הקטגוריות הנ"ל :

להלן פירוט של מדרגות המס בכל המדינות בארה"ב :

לתשומת ליבך: בערים של מדינות ב OHIO , וPennsylvania Michigan  ישנו גם מס עירוני.

נשמח לסייע לך במתן מענה לשאלות בנושא זה או בכל נושא רלוונטי אחר הנכלל בשירותינו.

לצורך זה ניתן ליצור עמנו קשר בשעות פעילות המשרד בימים א-ה, בין השעות 09:00-18:00.

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. אין להעתיק או לעשות כל שימוש בתכני האתר לכל מטרה אחרת מלבד שימוש פרטי, לא מסחרי, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מבעלי virtue tax.